別讓三四線城市吃“房地產后悔藥”

　　本地人買不起外地人不來買。房地產躍進導致部分三四線城市陷入僵局。歲末年初，一二線城市的樓市延續著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價格下跌的泥沼中。“城鎮化并不是房地產化。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，目前，相當一部分三四線城市的房地產市場已經供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮化，借機大賣土地，推高房地產投資，將會對三四線城市的房地產發展帶來巨大的危險。（1月24日中國青年報）

　　目前，三四線城市房地產陷入僵局，“本地人買不起，外地人不來買”現象的產生，與極不合理的房價有關，更與盲目投資之下供求嚴重失衡有關。“供大于求”是目前三四線城市房地產的基本現狀，如果這一現狀不能得到盡快改觀，其負面效應不容小覷。為什么在時下政策調控持續收緊的情況下，一二線城市樓市反而持續穩定向好，而獨獨原本看好的三四線城市如此“低迷”？值得地方政府和投資者深入反思。

　　出現一個急速的帶有膨脹色彩的“三四線城市房地產業”暴發性增長，有兩個重要因素：一者，受政策影響之下的“誤導”有關。國內經歷了10余年的商品房開發，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經進入增量市場同質化產品的激烈競爭階段。自2003年起，政府加強對房地產金融及土地政策的嚴格管理，提高了房地產開發的門檻。政策性對一二線城市房地產市場的收緊，“誤導”一些房地產商認為那些房地產價格相對較低，并且潛在市場回報更為巨大的新興市場發展更有機會。三四線城市房地產市場發展的“空白”和滯后恰恰帶給開發商很多信心。二者，對于市場前景的“誤判”。誠然，三四線城市拿地價格低，成本便宜，問題是如果出現“一涌而入”的結果，在短時間內出現大量“商品”會導致市場急速“飽和”，城鎮化發展又需要一個長期的時間和過程，一些房地產投資在三四線城市深度“套牢”將不出意料。目前，三四線城市表現出來的“交易量低迷”現象，正與投資者本身的盲目和沖動有關。

　　三四線城市表現出來的市場僵局，令人焦心，也夠令人觸目驚心的。2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。而同屬三四線城市的唐山、煙臺、營口、常州等城市都在那個時期出現開發商扎堆兒，項目銷售困難的局面。這些浮在表面的“庫存量”只是一個表象，其所反映出來的潛在危機和隱憂更值得關注。任何一個城市的發展不可能單靠房地產業支撐，目前一些三四線城市開發房地產“瘋狂”到無視后果的地步，這種行為本身就有極大的風險，而且可能是以犧牲環境和土地資源換來的。如果這些引進來的投資和項目不能發揮預期作用，對城市經濟的負面影響可想而知。大量樓盤賣不出去，有可能即使是“賠本”也賣不出去（南方某城市樓市“崩盤”），長期“囤”的結果不僅直接影響房地產市場，對于地方金融秩序、社會秩序也會形成嚴重影響。一些三四線城市動輒就有“可以賣15年以上的房子”，本質上如同背負了“房地產大山”，就譬如“鬼城”、“空城”和“睡城”之類，絕非一所城市之福。

　　日前，一份2012年中國城市房地產市場風險排行榜發布，令人意外地是，在參與測評的287個城市中，房地產風險較高的城市則主要集中在我國西北的四線城市，風險度前50強幾乎都被三四線城市占據，這與市場傳統的以房價高低為衡量風險的標準大相徑庭。三四線城市房地產市場的不良信號已經釋放，前幾年一些開發商盲目和錯誤的決策，包括一些城市政府的急功近利的推波助瀾，最終總是會有人“買單”。然而，樓市的開發、房產的建造，不可能像小孩子過家家一樣，不行就推倒重來，已經開發的土地難以恢復，已經建造好的住宅樓難以復原，這些“問題”都將成為長期發展的“拖累”。問題已經顯現，未來如何令人憂慮。在筆者看來，三四線城市房地產僵局應盡快打破，至少，在今后涉及城市建設和房地產投資的時候，應懸崖勒馬力避重蹈覆轍。目前，如果能巧妙利用城鎮化政策的助力，合理的降低房價、適當放寬市場，這種“危機”是可以避免和緩和的。有句俗話說，“天下沒有賣后悔藥的”，對于已經陷入僵局的三四線城市，理應是一個警示。