樓市政策面三大猜想：有望走出前松后緊態(tài)勢

　　國務(wù)院常務(wù)會議明確提出“繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控”，給明年的房地產(chǎn)政策帶來不小的想象空間。對于明年的樓市政策走向，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測認為，明年政策將首先放開普通商品住宅土地供應(yīng)，并修改相關(guān)土地出讓方式，放量土地市場“穩(wěn)地價”；至于金融及稅收手段，由于剛明確房地產(chǎn)市場優(yōu)惠政策延續(xù)，馬上大變的概率較低，將走出“前松后緊”的走勢，但二套房貸政策必將面臨收緊壓力，空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅有望變“實轉(zhuǎn)”。  

　　土地招拍掛制度面臨調(diào)整

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，調(diào)控房地產(chǎn)市場需要旺“實火”控“虛火”，加大有效供應(yīng)以抑制投機。這可以從兩方面入手，一是千方百計地加大商品住宅，特別是普通住宅的供應(yīng)量；二是增加新增土地供應(yīng)量，加大土地儲備。

　　在土地問題上需要針對已經(jīng)批出去的土地加大盤活力度，對違規(guī)囤地要更加嚴格執(zhí)法，“這個問題是我們過去的短板，每塊土地后面都有一個故事，所以要下大力氣，把囤地和反腐敗結(jié)合在一起”。

　　此外，應(yīng)關(guān)注已經(jīng)批出去的土地怎么使用。顧云昌介紹，今年前三季度，我國共出售5.7萬公頃土地，但落入開發(fā)商手中的剛超過兩萬公頃，3/5的土地都不是開發(fā)商購買的。“那3/5土地哪兒去了？政府機構(gòu)買地了？個人也買地了？”顧云昌表示，這意味著一手土地的供應(yīng)不僅僅需要監(jiān)管企業(yè)囤地，還應(yīng)該關(guān)注政府和個人的囤地行為。

　　而土地招拍掛制度更是被不少人認為是推高地價的重要原因，這一制度將面臨調(diào)整。目前國家明確提出要提高土地供應(yīng)和使用效率，完善土地招拍掛等制度。作為土地交易制度改革的試點，16日，北京市將通過“價高者得”的方式招標出讓土地，并公布最終的投標結(jié)果。

　　北京市土地整理儲備中心的工作人員告訴中國證券報記者，本次試點地塊的投開標活動將在16日上午9點開始。通過現(xiàn)場開標的形式，根據(jù)標書結(jié)果按照價格最高的原則確定土地成交方。該試點地塊項目的有關(guān)人員介紹，從流程上看，本次試點的招標方式與此前相比減少了評標的時間。以前的招標方式需要經(jīng)過審批評標等多道程序，還要上報批準。

　　北京某國有房地產(chǎn)企業(yè)的負責人告訴中國證券報記者，新的招標制度比現(xiàn)有的招拍掛程序的確有所精簡，時間上將縮短約14天。“國土局這么做是希望通過嘗試新的交易方式來平抑快速上漲的地價”，該負責人認為，最終能否得到推廣主要看競價結(jié)果。如果相對于周邊地塊價格有所下降，未來就有可能繼續(xù)推廣。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，現(xiàn)有的拍賣制度是通過前期招標中的最高價再加上一定的溢價率從而確定現(xiàn)場拍賣的底價。但由于拍賣現(xiàn)場容易產(chǎn)生開發(fā)商相互抬價的不理性場面，因此容易使地價快速上漲。但是這種“價高者得”的方式不會對抑制地價產(chǎn)生太大作用。他指出，上海也曾使用過這種方式，但最終結(jié)果證明地價還是偏高。

　　金融政策重在差別化與防風險

　　顧云昌在解讀國務(wù)院常務(wù)會議相關(guān)表述時強調(diào)，國務(wù)院多次提到要防范金融風險，這是因為一線城市投機性購房勢頭抬頭。要抑制投機，需要從兩個方面來調(diào)整政策，一是針對個人的按揭貸款，應(yīng)通過差別化信貸政策，加大首套與二套房貸款條件之間差別化政策的執(zhí)行力度，遏制住房價格過快上漲，“比如二套房的首付比例向上調(diào)整，可以減少相當一部分投機行為”；二是針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，在要求企業(yè)增加供應(yīng)量的同時，注意防范風險。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，由于改善性住房界定不清，銀行對二套房貸款很可能嚴格執(zhí)行基準利率上浮10%。另外，諸如北京84號文等抑制市場信貸不理性的政策將會繼續(xù)延續(xù)。而且，將來銀行貸款評估值可能繼續(xù)低于市場成交價，從而令不理性的恐慌性需求因首付及信貸問題而減少。這些政策將有利于市場理性發(fā)展。

　　與顧云昌將“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”中的差別化理解為首套和二套房之間的差異不同，一位市場人士認為這一表述仍可以有多種解讀，如是否應(yīng)將個人按揭貸款與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款在導(dǎo)向上予以區(qū)分，是否應(yīng)該在中央統(tǒng)一房地產(chǎn)金融政策框架下讓各大銀行在執(zhí)行時有一定的差異化和彈性，這些表述如何理解還需等待配套細則落實。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則預(yù)測，明年二套房貸政策必定還要緊縮。此外，國務(wù)院關(guān)于加強市場監(jiān)管的表述，意味著房地產(chǎn)市場今年以來不斷爆發(fā)的“亂相”將得到整治，這其中就包括捂盤、假按揭、亂收定金等屢治不除的頑疾。

　　此外，沉淀的公積金如何應(yīng)用于保障房也將成為明年房地產(chǎn)政策金融領(lǐng)域的亮點。此次國務(wù)院明確表示將力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這一目標比去年此時確定的至2011年末解決747萬戶的數(shù)字翻了一番。而從目前保障房執(zhí)行情況來看，資金難題無疑是地方政府難以主動配合保障房的重要原因之一。目前我國各大城市沉淀的公積金，如何運用到保障房建設(shè)中仍有待確定。據(jù)了解，截至今年3季度末，北京住房公積金累計余額就高達1054.37億元。一旦公積金投資保障房的政策落實，必將盤活數(shù)萬億沉睡的資金。

　　物業(yè)稅能否千呼萬喚始出來

　　稅收政策亦是此次明確的政策方向，對此，不少專家預(yù)測物業(yè)稅有望在明年再次提上議事日程。

　　楊紅旭就認為，針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅有可能加快推出，極有可能在部分城市試點實轉(zhuǎn)。而從投資者預(yù)期來看，焦點房地產(chǎn)網(wǎng)15日進行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，針對未來國務(wù)院是否會繼營業(yè)稅收緊后再次出臺房地產(chǎn)收緊政策，38%的投資者認為稅費收緊等政策推出不可避免，58%的投資者認為房價高企，真正遏制房價還需出臺組合拳。

　　而從稅費角度來看，顧云昌認為要千方百計增加房屋供應(yīng)量，就必須盤活二手房市場，搞活租賃房市場。日前房地產(chǎn)營業(yè)稅優(yōu)惠政策已經(jīng)確定如期停止，對此顧云昌預(yù)測，明年稅費優(yōu)惠政策結(jié)束以后，二手房市場將會有一個大幅度的下滑，因此我們“希望在加大有效供給和抑制投機需求之間，政策根據(jù)市場變化作出的調(diào)整應(yīng)該平和一點”。

　　顧云昌認為，接下來各地將會根據(jù)中央精神出臺調(diào)控細則，由于各地方樓市的基本面情況千差萬別，各地的調(diào)控措施可能會有所不同。

　　此外，有專家預(yù)測，對外資購房政策可能會重新緊縮，重申“171號文”；轉(zhuǎn)售房屋的稅費也可能會從嚴征收。

　　由于房地產(chǎn)政策基調(diào)已定——在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時遏制部分城市房價過快上漲，預(yù)計政策立即大變臉的概率并不高，政策有望走出“前松后緊”的態(tài)勢。(蔡宗琦 于萍)

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