小區(qū)里的立體車庫

　　停車難是老小區(qū)的一大頑疾，要解決這一問題，建立體車庫無疑是一劑良方。不過昆明千禧龍庭小區(qū)業(yè)委會提出建立體車庫卻遭到業(yè)主反對而叫停，原因是建立體車庫要占用部分綠化景觀。事實上，昆明市曾規(guī)劃在老小區(qū)建立體車庫，但真正建成的寥寥無幾，大多因選址難、土地產(chǎn)權糾葛、審批手續(xù)繁復等問題被擱置。

　　尷尬現(xiàn)狀

　　看起來很美卻老“卡殼”

　　老小區(qū)停車有多難？以曙光小區(qū)為例，該小區(qū)有5400多住戶，平時需停放的車輛約3000輛，但只有2000多個停車位。金實小區(qū)，目前已發(fā)展到五六輛車搶一個車位的地步。

　　很多老小區(qū)沒有地下車位，要解決停車難，似乎唯一的辦法就是建立體車庫，但建立體車庫，并非易事。

　　記者日前走訪了千禧龍庭小區(qū)、曙光小區(qū)、大樹營小區(qū)、金實小區(qū)、江岸小區(qū)等幾個有代表性的老小區(qū)，每個小區(qū)都存在停車難問題，但這些小區(qū)均未建成立體車庫，原因多數(shù)都卡在場地問題上。

　　曙光小區(qū)居民多次反映停車位緊缺的問題，國資委也來過小區(qū)劃過停車位，但停車難問題始終沒有解決。“我們也考慮過建立體車庫，但若動用小區(qū)綠化帶，大多數(shù)居民都反對。”曙光小區(qū)社區(qū)服務處相關負責人說。

　　千禧龍庭小區(qū)建立體車庫計劃剛提出就面臨“流產(chǎn)”。“我們當初買這里的房子就是沖著綠化和環(huán)境的，要拆除綠化我們肯定不同意。”業(yè)主王先生說，如果通過犧牲綠化、降低生活品質來實現(xiàn)，他不愿意。

　　金實小區(qū)周邊有一個1000平方米左右的停車場，但上空布滿高壓線，根本達不到建立體車庫的要求。

　　擱淺的“滿天星”計劃

　　昆明第一個立體車庫出現(xiàn)在省第一人民醫(yī)院。這個2009年投用的車庫，投建方為昆明市杰構停車場建設有限公司。當時該公司考察了昆明市區(qū)的情況，擬定了“滿天星”發(fā)展計劃，準備利用邊角地塊，見縫插針地發(fā)展立體車庫。不過，首個立體車庫完工后，“滿天星”計劃再無進展。

　　2012年，昆明出臺《昆明市立體停車場布局規(guī)劃》，確立商業(yè)區(qū)和小區(qū)按照1:1.2的車輛和泊位比例來規(guī)劃新增車位數(shù)，新小區(qū)除滿足自身車輛的停放外，還要拿出20%來滿足外來需求。當時，還明確表示曙光小區(qū)、新迎小區(qū)等老小區(qū)將規(guī)劃建立體車庫。

　　但時至今日，真正建成立體車庫的小區(qū)寥寥無幾，記者調查走訪的小區(qū)中，僅月牙塘小區(qū)真正建成。

　　三座大山產(chǎn)權歸誰？

　　有媒體曾報道，2011年昆明市交運局牽頭規(guī)劃立體車庫，當時全市大約有100塊空地基本確定建設立體車庫。后來，按照月牙塘小區(qū)立體車庫的審批程序來衡量，100塊空地大約只有兩三塊符合條件，比如大樹營小區(qū)雖有3畝多空地，但把消防通道、采光空地、綠化用地留出后，基本上就建不了幾個車位。因此，大樹營小區(qū)立體車庫計劃也“流產(chǎn)”了。

　　即便能找到場地，產(chǎn)權問題依然是攔路石。很多小區(qū)空地要么屬于全體業(yè)主所有，要么歸開發(fā)商所有，還有的是私人產(chǎn)權。在這種情形下，要建立體車庫無疑會面臨產(chǎn)權之爭以及利益分配問題。比如江岸小區(qū)，唯一的空地正在施工，但由于這塊空地產(chǎn)權不屬于小區(qū)，雖然以前曾暫時作為停車場地，但今后要建成酒店。

　　即便是月牙塘小區(qū)，在立體車庫選址時也曾經(jīng)歷了一場土地產(chǎn)權之爭。月牙塘小區(qū)是昆明市市級機關事務管理局組織建設的福利房小區(qū)，有2114戶住戶，在小區(qū)立體車庫建設之初，不少業(yè)主堅持認為產(chǎn)權應屬于全體業(yè)主，有業(yè)主曾提出，既然占用小區(qū)用地建立體停車場，沒理由再向業(yè)主收停車費。而事實上，該小區(qū)停車庫土地使用權管理單位是昆明市機關事務管理局。

　　誰來掏錢？

　　拋開場地問題，建立體車庫需要巨額投資，這筆錢由誰來出？建成后由誰來維護管理？應當按何種標準收費？這些都是不少小區(qū)的疑問。

　　記者了解到，月牙塘小區(qū)的立體車庫由市機關事務管理局出土地，云南金鑫智能泊車設備有限公司投資建設，建成的959個立體車位中的180個交給昆明市機關事務管理局，由昆廈物業(yè)經(jīng)營，為來訪車輛、接送學生車輛等提供服務。剩余的700多個車位出售，價格從5~7萬元不等，由產(chǎn)權單位發(fā)放30年使用權證。公司營運30年后，立體車庫無償交給土地提供方。目前，該小區(qū)立體車庫80%以上車位已售出。

　　但是，月牙塘小區(qū)的特殊性，似乎決定了這種模式難以復制。有媒體算過一筆賬，如果按照現(xiàn)有建設規(guī)模，云南金鑫智能泊車設備有限公司很可能面臨虧損。滇池衛(wèi)城小區(qū)的情況或許也能印證這一觀點，該小區(qū)的立體車庫由開發(fā)商投資，2010年投用，物業(yè)代為管理維護。物業(yè)負責人告訴記者，由于立體車庫維護成本較高且投入人力較大，即便使用率達100%，收支也只能持平。

　　記者采訪多家業(yè)內公司，由于收益低，不少公司對于小區(qū)立體車庫并無太大興趣。“從盈利的角度講，我們當然更愿意建醫(yī)院或商場的立體車庫。”一家公司的負責人向記者介紹。

　　審批太難？

　　即便是月牙塘小區(qū)，立體車庫項目的審批也并不輕松。該項目2011年開始規(guī)劃，但經(jīng)過3年多的時間才通過審批，這3年間共辦了5個證：選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件書、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

　　2012年底，企業(yè)作為投資方參與建設。2013年11月，項目規(guī)劃方案審議通過，但還需補充人防辦行政審批、水務部門節(jié)水批復、防震減災部門抗震設防審批意見、環(huán)保部門對環(huán)境影響情況審批意見以及消防部門關于項目平面圖的審查意見。后來，按照要求必須留出足夠的消防通道，平面圖重新設計，車位從1380個壓縮到959個。2014年7月16日，市機關事務管理局委托云南大學對項目進行環(huán)境影響評估，2014年11月7日完成。

　　“立體車庫的審批存在多頭管理的情況，審批時間遠遠超過建設工期。”一家業(yè)內公司負責人透露，特別是一些涉及占用綠地的小區(qū)還要經(jīng)過園林等部門的審批，程序十分復雜。

　　春城晚報記者 期俊軍 實習生 陳愛蝶 蔣福琴 文 劉筱慶 攝