地方樓市限購令陸續出臺 戶籍成重要調控手段

　　20日，南京“限購令”出臺后，華僑路房產交易中心內辦理手續的市民驟降，辦證大廳空蕩蕩。邵丹 攝

　　按照“新國八條”要求，各地要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。截至目前，已有北京、上海等11個城市出臺了“限購令”細則。在本輪限購令中，各地主要對限購人群，購房套數作出規定，其中戶籍成為已公布“限購令”城市的重要調控手段。

　　京版“限購令”被稱最嚴厲

　　據觀察，目前出臺的北京、上海、南京、青島、濟南、成都、南寧、貴陽、太原、長春、哈爾濱11個城市的限購令中，除濟南外，外地人在本地新購住房均與戶籍掛鉤。

　　根據目前公布細則的城市來看，北京的限購令以“最嚴厲”領跑全國。新出臺的京版“限購令”細則要求非本市戶籍居民家庭提供連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明，才能在北京市購房，因此被稱為目前為止最嚴厲的“限購令”。

　　北京去年5月實施的“限購令”中規定：同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。與此相比，本次出臺的限購令顯然在“限外”方面下了更多工夫。

　　多數城市未提具體目標

　　相較于北京嚴厲“限外”，其他城市則相對“溫和”，大部分城市則只需提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明。成都出臺的限購令在這一方面則相對更為寬松，僅要求有社保繳費或納稅記錄即可，并未明確規定年限。

　　在調控目標方面，大部分已出臺房地產調控細則的城市均未提出具體目標，僅貴陽提出：新建房價格增幅不高于去年全國平均值。

　　第三批限購城市名單初定

　　據悉，按照相關要求，近期還會有幾十個城市將密集推出房地產限購政策。有媒體報道稱，國家信息中心經濟預測部15日在中國證券報獨家發布的報告表示，住建部已經初步擬定了第三批執行“限購令”的城市名單，未來房地產調控政策將進一步細化。

　　反應

　　觀望情緒濃 房源多“轉售為租”

　　自限購令實施以來，各地房地產市場銷售均有不同程度的影響。

　　根據中原地產的統計數據，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數量2月以來都大幅度下降，買賣雙方觀望情緒濃厚。

　　據報道，南京公布“限購令”的第二天，南京全市的商品住房成交了53套，是一個星期以來最低的一天。根據南京網上房地產的統計數據，這53套住房主要分布在河西、江寧與江北這三大板塊，其中江南八區內以河西最多。

　　面對“新國八條”的壓力，貴陽的房屋租賃市場也在節后陸續出現了一些“次新房”的房源，房齡多在5年以內，這些房源的業主都希望通過“轉售為租”進行過渡，對政策影響觀望一段時間后再決定是否出售，或者直接打算等到滿5年后再上市交易。

　　然而，樓市銷售遭遇“限購令”管制的同時，租房市場卻是風生水起。北京市鏈家房產一位業務員透露，受“新國八條”政策影響，加之建設部嚴禁出租地下室和隔斷房的新規自2月1日起執行，春節之后的租房價格漲得非常厲害，幾乎一天一個價。“一套朝陽區東南三環的2居室精裝房，年前標價是2800元，剛過正月初十租出去的價格就到了3200元。”

　　北京中原地產市場分析師張大偉此前對媒體表示否認限購推高房價，他表示，“限購令對租房供需的影響還需要觀察，但我們判斷這種影響應該是積極的，會讓供求關系向良性變化。”

　　預期

　　“北京全年價格下調壓力不大”

　　據申銀萬國測算，由于政策力度超預期，且北京外地人購房比例達到40%，預計限購政策出臺將加劇北京樓市觀望氣氛，短期內交易量大幅下跌。但由于市場供給不足，庫存處于低位，預計北京全年價格下調壓力不大，交易量整體萎縮幅度在20%-30%。

　　各地政策出臺的松緊程度取決于本地房價上漲壓力和土地財政的依賴度，整體來看，二三線城市力度將弱于一線城市。考慮到全國政策差異化明顯，預計整體交易量萎縮幅度在5%-10%，價格基本與去年同期持平，部分限購嚴格且供給充足的二線城市房價存在下調的壓力。

　　中金公司則估算認為，若全國有40個大中城市采取全市范圍限購方案，全國成交量將下降18%，考慮到部分城市僅針對主城區限購，全國住房成交量下降應當在9%-18%之間。另外，考慮到政策執行過程中會打折扣及市場規模繼續增長，實際影響可能低于上述預期，預計2011年全國商品住宅銷售面積下降10%，其中一線城市約下降1/3，二線城市約下降1/4。

　　據中原地產統計，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數量2月以來都大幅度下降，業主開始惜售，購房客戶開始觀望。該機構研究人員瞿安新預計，五大城市二手住宅2月市場的成交量可能僅達到1月的兩成水平。

　　據新華社電

　　專家觀點

　　“不認為限購是中長期政策”

　　自1月下旬開始逐漸出現的各地“限購令”能否完成調控房價的任務，各方觀點不一。成都的限購令將國八條的“行政區域內”改成了“主城區”，貴陽改成了“一環內”，“新國八條”在地方遭遇瘦身則會影響其調控威力。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也在其2月18日的微博中表示，成都和貴陽出臺的限購令存在“放水”，兩者細則中的一條頗具共同點的規定在主城區或中心城區人口密集、房價過高一帶限購。這種“放水”的細則或被西部地區效仿。

　　但也有專家對記者表示，各地的限購措施不應一刀切，還是應該根據當地的具體情況作出差別化的調控政策。

　　楊紅旭分析認為，目前的調控政策已“階段性見底”，接下來購房者要觀望一段時間，預計2－3月間各地商品住宅成交量將持續低迷，最快房價在二季度會觸底，同比增幅將出現負增長。

　　至于限購的時限，楊紅旭表示不認同限購是中長期政策的觀點，他認為，國八條中明確了“暫停”時間，部分城市如貴陽也明確“截至2011年12月30日”。此外，行政干預一般“命不長”。“快則年底，慢則明年，將松綁，中央不松地方也會松。”

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