這個春天，北京學(xué)區(qū)房成為焦點。其中，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房更是以超過20萬元/平方米的價格引發(fā)關(guān)注。中國證券報記者獲悉，為遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象，北京市教委正在研究論證擴大“多校劃片”的政策，并通過隨機搖號的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位。這就意味著學(xué)區(qū)房的“一對一”入學(xué)將增加不確定性。此外，北京市住建委針對學(xué)區(qū)房的交易價格管控將加碼，單價超過15萬元/平方米的房產(chǎn)，中介機構(gòu)不得上網(wǎng)。

　　調(diào)控力度“前所未有”

　　“這兩年來我們對學(xué)區(qū)房的價格走勢一直密切關(guān)注，目前正在研究論證擴大‘多校劃片’政策，增強適齡兒童上學(xué)的公平性。”北京市教委人士告訴中國證券報記者。

　　“擬推行的方式是，對這些名校片區(qū)首先分配一些名校的上學(xué)名額，再配置一些中等學(xué)校的名額，最后配置一些相對較差的學(xué)校名額，片區(qū)內(nèi)的適齡兒童通過電腦隨機派位的方式上學(xué)。今后高價買房的家長，不一定就能把孩子‘順手’送入名校。”上述人士表示。

　　按照以往的入學(xué)方式，北京地區(qū)小學(xué)錄取學(xué)生按順序排位，在片區(qū)里有房有戶為第一順位。而熱門學(xué)校則更為嚴(yán)苛，還要對比戶口在房產(chǎn)上的落戶年限。由此，學(xué)區(qū)房持續(xù)高燒，北京熱門學(xué)校的學(xué)區(qū)房價格已達到16.5萬-20萬元/平方米。

　　據(jù)介紹，擴大“多校劃片”，是指在義務(wù)教育入學(xué)階段將特定的適齡兒童劃向兩所以上的定向小學(xué)和定向初中。因此，購買學(xué)區(qū)房的家庭并不能確定具體上哪所學(xué)校，最終還要進行電腦排位。

　　中國證券報記者獲悉，繼北京市教委擬對學(xué)區(qū)房“動刀”之后，北京市住建委近日加強對學(xué)區(qū)房的價格管控，且力度空前。“2016年9月30日后，住建委已經(jīng)限制學(xué)區(qū)房售價不可超過15萬元/平方米。但政策出臺后，學(xué)區(qū)房價格依然高燒不退。其中，金融街紅廟小學(xué)學(xué)區(qū)豐匯園，房價曾一度突破18萬元/平方米。3·17新政后，北京市住建委明顯加強對此類交易行為的監(jiān)管，單價超過15萬元/平方米的一律不得掛網(wǎng)，低于15萬元/平方米的掛牌也需房本、產(chǎn)權(quán)人、身份證、委托書等證件齊全。”鏈家地產(chǎn)金融街片區(qū)一負責(zé)人告訴中國證券報記者，北京住建委此番調(diào)控力度“前所未有”。

　　上述鏈家地產(chǎn)負責(zé)人表示，“這些天我們發(fā)現(xiàn)一個新跡象，一些已經(jīng)嗅到‘多校劃片’風(fēng)聲的投機者，開始在西城區(qū)尋找新的投機標(biāo)的，提前買入那些‘差校’片區(qū)學(xué)區(qū)房。這些‘差校’片區(qū)存在被名校片區(qū)合并的可能。一旦合并這些片區(qū)內(nèi)的房子存在補漲的機會。這種現(xiàn)象也應(yīng)引起監(jiān)管層的重視。”

　　天價學(xué)區(qū)房

　　據(jù)了解，北京市大約70%的重點學(xué)校聚集在東城、西城、海淀三區(qū)，尤以西城最為鼎盛。公開資料顯示，西城區(qū)三帆中學(xué)2015年中考成績的平均分為548.6分，中考滿分是580分。而當(dāng)年人大附中和北京四中的錄取分?jǐn)?shù)線是550分。

　　天價學(xué)區(qū)房令不少工薪階層身心俱疲。陳奕蓮2016年在西城區(qū)看過大大小小200套學(xué)區(qū)房。“見識過很多奇葩的學(xué)區(qū)房，尤其是大雜院里破破漏漏的老平房。有的需要穿過鄰居家才能進去；有的只剩半面殘墻和兩根柱子撐著，墻縫里甚至長出了草，可售價達到16萬元/平方米；還有的被其他房包圍，幾乎暗無天日；甚至見過好幾間1平方米的房子。”

　　這些“老破小”遍布于西城區(qū)的大小胡同，參與支撐學(xué)區(qū)房的天價。這些老平房一般都論間賣，每間有獨立房本，面積通常在5-15平方米，價格在15萬-20萬元/平方米之間。沒有市政給排水系統(tǒng)，通常只有一個小便池和一個水龍頭。

　　“以我賣房經(jīng)驗判斷，過去一年西城區(qū)的房價漲幅至少在80%以上。”一家大型房產(chǎn)中介馬連道片區(qū)負責(zé)人孫洋告訴中國證券報記者，西城區(qū)的房價暴漲是由學(xué)區(qū)房引爆，作為與西城“接壤”的豐臺區(qū)也應(yīng)聲而上。孫洋稱，2016年3月，位于西城“邊陲”的格調(diào)小區(qū)均價5萬元/平方米，現(xiàn)在為12萬元/平方米；歐園小區(qū)彼時均價5萬元/平方米，現(xiàn)在均價8萬元/平方米；首科花園彼時均價4.5萬元/平方米，現(xiàn)在均價9萬元/平方米；而與西城區(qū)僅一街之隔的豐臺區(qū)唐人街、尚西泊圖、華源一里等小區(qū)，也“沾光”翻倍，均價為7.5萬元/平方米左右。

　　中國證券報記者從鏈家地產(chǎn)和我愛我家兩家京城大型中介獲悉，自新政出臺后，北京二手房的周均交易量下滑約30%左右。

　　商住物業(yè)不得上架

　　除對學(xué)區(qū)房的價格管控趨嚴(yán)外，北京市住建委已通知中介機構(gòu)不得上架“商住兩用”物業(yè)。“監(jiān)管層近日在聽取開發(fā)商的意見，針對商住兩用項目，醞釀更為嚴(yán)格的限制措施。我們發(fā)現(xiàn)一些大型新開盤商住兩用物業(yè)銷售給了個人，擬停止這些項目的網(wǎng)簽。”北京住建委相關(guān)人士告訴中國證券報記者。

　　近年來，“商住兩用”物業(yè)不斷增加，其項目投資規(guī)模動則10億、20億、30億元，主要分布在北京南四環(huán)外、門頭溝、房山等區(qū)域。剛開盤的南四環(huán)外林肯花園第五期、在建的泰禾中央廣場、恒大未來城等，都是特大型“商住兩用”類項目。泰禾集團北京地區(qū)一負責(zé)人告訴中國證券報記者，3·26限購新政對公司項目的銷售產(chǎn)生重大影響，公司正在制定應(yīng)對措施。

　　“過去十年，北京地區(qū)成交大約40萬套商住類物業(yè)，目前庫存量介于7萬-9萬套之間。這些項目的市場規(guī)模在2500億元以上，庫存量創(chuàng)十年來新高。商住類屬于畸形存在的項目，必須整頓。”上述住建委人士表示。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，3·26限購措施不是簡單地“認房又認貸”，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發(fā)展中，大部分商辦類物業(yè)轉(zhuǎn)變成類居住物業(yè)。預(yù)計“商住兩用”類物業(yè)的價格會有30%以上的下跌，成交量預(yù)計下滑60%以上，甚至可能進入休眠狀態(tài)。

　　“從來沒有過這么徹底地把投資者全部擠出一種房屋類型的政策。同時，還可能影響其他城市對同類型物業(yè)的調(diào)控。這個政策引發(fā)的關(guān)注度可能不及3·17新政，但其影響要大得多。”張大偉告訴中國證券報記者。記者 戴小河