“房?jī)r(jià)不合理”七寸何在？
嚴(yán)厲的“兩限”政策走筆到現(xiàn)在，“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”目的似已達(dá)到。但正如溫總理所言“一些地方的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”。在北上廣等一線城市房?jī)r(jià)收入比仍高達(dá)15倍乃至更高。今年的政府工作報(bào)告提出，要“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。這被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)正從最初的“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”轉(zhuǎn)向“房?jī)r(jià)合理回歸”。（3月22日《人民日?qǐng)?bào)》）
“房?jī)r(jià)過快上漲”的調(diào)控目的基本達(dá)到，目前的重心在于促使“房?jī)r(jià)回歸合理”。政府決策者及業(yè)界已達(dá)成共識(shí)，普通民眾也不希望房?jī)r(jià)暴漲暴跌。現(xiàn)在的問題便是，不合理的“房?jī)r(jià)”是如何衍生，降價(jià)空間到底在哪兒？
房屋降價(jià)就得有個(gè)降價(jià)空間。一般認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒三四萬(wàn)，肯定泡沫很大。實(shí)則不盡然。現(xiàn)在房產(chǎn)商建房多是采取“五個(gè)鍋三個(gè)蓋”的方式。自有資金只占很小一部分，比如如果一平米的建房成本需要10000元，他可能只需要出2000元，3000元靠貸款，另外5000元?jiǎng)t來(lái)自購(gòu)房者的預(yù)付款。
假如最后房子售價(jià)是11000元每平米，利潤(rùn)就是1000。降價(jià)空間并不太大。玄機(jī)在于，盡管10000元是必須支出的成本，但開發(fā)商直接投資的卻只有2000。也就是說(shuō)，按照房屋的實(shí)際成本而言，利潤(rùn)率只有10%。可從開發(fā)商自身而言，利潤(rùn)率卻達(dá)到50%，堪為暴利。
所以，要讓房?jī)r(jià)回歸合理，首先就要捉準(zhǔn)它的“七寸”。房地產(chǎn)行業(yè)“畸形”的融資結(jié)構(gòu)就是一個(gè)主要癥結(jié)所在。開放商自有資金比例過低，過于依賴銀行貸款，融資渠道單一，沒有中間的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)和成本都傳導(dǎo)到消費(fèi)者頭上。開發(fā)商不需要“下血本”就能“賺大錢”，“空手套白狼”的投機(jī)沖動(dòng)自然一波接一波。
另外，房屋建造中，土地要素是主導(dǎo)成本。政府既是土地?fù)碛姓撸质恰罢信膾臁钡牟脹Q者，很容易操控地價(jià)。加上土地財(cái)政“癮患”纏身，往往在出售土地時(shí)漁取暴利。地價(jià)不能隨市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，而成了行政權(quán)力按捏下的“橡皮泥”，間接推高了房?jī)r(jià)。等于最后還是市民為政府的“刮地皮”埋單。
“讓房?jī)r(jià)回歸合理”的呼聲雖高漲強(qiáng)勁，可單從賬面上看，降價(jià)空間并不是很大。主要是因?yàn)椋捎诮鹑诟軛U，政府賣地，及開發(fā)商“轉(zhuǎn)手騰挪”之術(shù)的幾重作用，已經(jīng)很隱地將自身“利益”鑲嵌到了建房“成本”當(dāng)中。除了鋼材水泥，磚瓦，人工等硬性的支出外，當(dāng)前房屋建造成本中有很大一部分都因各方利益集團(tuán)“斂財(cái)”而膨脹。
因此，呼吁歸呼吁，真要清除房?jī)r(jià)中的“膨大劑”就得刮骨療毒。一要借助金融杠桿，提高開發(fā)商自有資金比例，及貸款利率；二要鼓勵(lì)開放商盡量直接地集資，比如發(fā)行債券，募集資金等，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)；三要規(guī)范政府的賣地程序，可以考慮通過獨(dú)立第三方評(píng)估地價(jià)，擬定拍賣細(xì)則，與市場(chǎng)的實(shí)際供需浮動(dòng)相接駁。
所謂積弊難返。房?jī)r(jià)回歸合理，不可能畢其功于一役。需要一場(chǎng)“持久地拉鋸”，既要政府放權(quán)讓利，又要使房地產(chǎn)業(yè)本身更加市場(chǎng)化。于此，泡沫才能真正被“擠出去”。這都需要時(shí)間和耐心，以及持久堅(jiān)挺的政策作后盾。（王艷春）
