北京4月預(yù)計(jì)超30樓盤(pán)入市 郊區(qū)盤(pán)、小戶型占主力

　　“4月預(yù)計(jì)34個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。”日前，亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)布了這一消息。同期，根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也將達(dá)到30個(gè)。

　　相對(duì)于3月整體樓市陽(yáng)春未至，4月樓市放量有望達(dá)到一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)。

　　郊區(qū)樓盤(pán)、小戶型占據(jù)入市主力

　　北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，在4月計(jì)劃入市的樓盤(pán)中，城六區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目?jī)H有10個(gè)，不足四成，郊區(qū)項(xiàng)目占據(jù)主流。

　　與此同時(shí)，小戶型產(chǎn)品繼續(xù)在樓市中唱主角。在4月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，尚三環(huán)、玲瓏山、優(yōu)筑等都是主打小戶型的商住產(chǎn)品。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，有19個(gè)樓盤(pán)都是以70平米以下小戶型為主。記者也注意到其中又不乏不在限購(gòu)之列的商住型項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，總價(jià)低的小戶型產(chǎn)品具有優(yōu)勢(shì)。而從近期市場(chǎng)情況來(lái)看，不少商住型產(chǎn)品也受到市場(chǎng)追捧。因此推動(dòng)更大量的同類(lèi)產(chǎn)品入市。記者也從包括亦莊、通州區(qū)域一些小戶型樓盤(pán)了解到，受到市場(chǎng)需求追逐的影響，個(gè)別項(xiàng)目還將開(kāi)盤(pán)計(jì)劃提前到3月底。

　　改善型產(chǎn)品心態(tài)復(fù)雜

　　和小戶型產(chǎn)品的主動(dòng)入市不同，改善型住宅項(xiàng)目心態(tài)則更為復(fù)雜。根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，不少住宅項(xiàng)目開(kāi)始增加了100-120平米戶型的供應(yīng)。3月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，小三居成為市場(chǎng)上最為活躍的戶型。但部分更高端項(xiàng)目則出現(xiàn)分化。

　　位于通州區(qū)域朝陽(yáng)北路沿線的別墅項(xiàng)目北美佳苑負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目近期并沒(méi)有開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)要到五六月份，而現(xiàn)在趁勢(shì)“加強(qiáng)內(nèi)功”，改造園林、樣板間。這位負(fù)責(zé)人表示，相對(duì)于普通住宅，基于限購(gòu)政策下不少買(mǎi)房人“一步到位”的想法，別墅、大戶型項(xiàng)目等受影響相對(duì)小一些，但依然也感到市場(chǎng)壓力。至于未來(lái)價(jià)格，這位負(fù)責(zé)人表示將保持穩(wěn)定。

　　“保持價(jià)格預(yù)期”也是目前朝陽(yáng)區(qū)一即將亮相純新盤(pán)的策略。同時(shí)，該項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選擇，則多了一些考慮因素。從去年底今年初開(kāi)始蓄客以來(lái)，記者多次在該項(xiàng)目售樓處看到不少看房人前來(lái)咨詢。對(duì)此，該樓盤(pán)有關(guān)人士對(duì)記者表示，目前尚不能說(shuō)對(duì)蓄客量很滿意。項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月中旬開(kāi)盤(pán)，但具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間要看何時(shí)取得預(yù)售證，“明確一個(gè)時(shí)間是為了日常工作有節(jié)點(diǎn)”，另一方面項(xiàng)目究竟受政策影響程度如何也要開(kāi)盤(pán)才知道。

　　北京頂秀置業(yè)董事長(zhǎng)劉新虎對(duì)記者表示，調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)有變化，對(duì)于一些面對(duì)改善型需求的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，大多會(huì)保持原有的銷(xiāo)售節(jié)奏和價(jià)格策略。因?yàn)榧词箖r(jià)格調(diào)整，沒(méi)有資格，買(mǎi)房人還是買(mǎi)不了。

　　部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)小幅調(diào)整

　　記者在采訪中了解到，位于通州區(qū)的阿爾法社區(qū)從3月19日開(kāi)始辦理排號(hào)優(yōu)惠。最大幅度總價(jià)優(yōu)惠20萬(wàn)元。目前對(duì)外報(bào)價(jià)18000元-20000元/平米。而此前項(xiàng)目售價(jià)在21000元/平米以上。對(duì)此，項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，3月底4月初即將上市的房源屬于項(xiàng)目“收官”的幾十套房子，優(yōu)惠意在清盤(pán)。

　　3月23日，位于通州區(qū)的遠(yuǎn)洋東方取得兩棟樓預(yù)售證，放量296套房源，一棟樓預(yù)售均價(jià)18427元/平米，一棟樓預(yù)售均價(jià)18311元/平米。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)還顯示，遠(yuǎn)洋東方去年11月取證預(yù)售價(jià)為18600元/平米。不過(guò)對(duì)于預(yù)售價(jià)格的變化，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為不等同于實(shí)際售價(jià)的變化。這位人士同時(shí)表示，公司旗下各項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏都按照既定計(jì)劃進(jìn)行，遠(yuǎn)洋東方價(jià)格上也依然保持平穩(wěn)，并不低于前期。

　　在房山，有品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目前后兩期簽約均價(jià)也每平米下調(diào)幾百元。

　　去年成功操盤(pán)北京銷(xiāo)冠―――新里 西斯萊公館的綠地京津事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人李薊表示，在限購(gòu)政策篩掉相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房人群后，從需求來(lái)看目前剛需產(chǎn)品有一定市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商更需要把產(chǎn)品做精，加上價(jià)格合理，才能有吸引買(mǎi)房人的性價(jià)比。而從定價(jià)策略看，李薊認(rèn)為：前期有價(jià)格“水分”的樓盤(pán)，降價(jià)也是正常；前期價(jià)格比較合理的，則可以做加法，通過(guò)增加產(chǎn)品附加值，讓客戶感到更優(yōu)性價(jià)比。

　　據(jù)記者了解，在CBD核心區(qū)的高端項(xiàng)目世茂宮園就在保持定價(jià)穩(wěn)定的前提下，提高了部分樓座裝修品質(zhì)。